Có nên vay để bắt đáy bất động sản khi nợ 9 tỷ đồng?

Tôi đang sống và làm việc tại TP HCM. Thời gian trước, tôi làm ăn tốt và đầu tư khá ổn nên tích lũy được một số bất động sản ở khu vực TP HCM, Bình Dương, Long An và Đồng Nai.

Năm 2021, tôi chuyển sang phân khúc chung cư và biệt thự song lập ở một số địa phương, nhưng vì không phải sở trường nên việc đầu tư trở nên bết bát với khoản nợ 16 tỷ đồng. Năm 2022 tôi đã cắt lỗ sớm nên khoản nợ còn 11 tỷ đồng, đến năm 2023 còn 9 tỷ đồng sau khi cắt lỗ thêm một căn condotel.

Để cân đối dòng thu và chi, năm ngoái tôi phải chuyển ra khỏi ngôi nhà ở TP Thủ Đức, chuyển sang chung cư. Dòng tiền trả lãi tôi lấy từ tiền cho thuê căn nhà TP Thủ Đức và một số bất động sản tại Long An. Về lý thuyết, tôi đã cân bằng được thu và chi ở giai đoạn này, với khoản lãi phải trả 65 triệu đồng mỗi tháng, chưa ảnh hưởng đến lương hai vợ chồng.

Tuy nhiên, một số căn chung cư tôi mua ở Bình Dương cho thuê giá rất thấp, nên tôi tiếp tục bán lỗ trung bình 400 triệu đồng mỗi căn. Sau khi thu về 4 tỷ đồng, tôi băn khoăn nên trả ngân hàng, đưa số nợ về 5 tỷ (chi phí lãi khoảng 32-35 triệu đồng mỗi tháng) hay tiếp tục đầu tư. Tôi muốn bắt đáy bất động sản ở TP HCM nên có thể vay thêm một ít để mua đất khu vực quận 9.

Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn tôi có nên tiếp tục đầu tư hay trả bớt nợ?

Độc giả Bùi Thế Anh

Chuyên gia tư vấn:

Theo như chia sẻ, thu nhập từ lương của vợ chồng bạn đủ để chi tiêu cho sinh hoạt gia đình. Vì bạn không nhắc căn chung cư đi thuê hay đã sở hữu nên tôi giả định căn này đang thuê và chi phí nằm trong khoản chi của gia đình. Còn các dòng tiền khai thác cho thuê bất động sản khác, đủ để trả lãi vay 65 triệu đồng một tháng.

Với dư nợ 9 tỷ đồng hiện tại, 65 triệu đồng tiền lãi hàng tháng của bạn ứng với lãi suất 8,7% một năm. Khoản lãi này không gồm tiền gốc phải đóng mỗi tháng, nên tôi dự đoán bạn vay ngắn hạn (đáo hạn gốc cuối kỳ). Bạn không chia sẻ thông tin giá thuê hai căn chung cư ở Bình Dương nên tôi giả định mỗi căn cho thuê được 6,5 triệu đồng một tháng. Sau khi bán hai căn chung cư ở đây, bạn có trong tay 4 tỷ đồng tiền mặt, nhưng vẫn nợ 9 tỷ.

Về phương án giữ nợ và dùng 4 tỷ đồng bắt đáy đất ở quận 9 cũ (TP Thủ Đức), ưu điểm là bạn không bị giảm bớt tài sản, chỉ hoán đổi từ chung cư Bình Dương sang đất nền ở TP HCM. Xét về tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn, đất nền vẫn có lợi thế hơn chung cư. Khu vực quận 9 còn được hưởng lợi từ nhiều công trình giao thông trọng điểm, như Vành đai 3, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên dự kiến khai thác thương mại từ giữa năm nay hay cầu Long Đại mới thông xe cuối 2023. Nếu muốn vay thêm để tăng ngân sách mua đất nền, bạn cũng tận dụng được lãi suất đang rất thấp hiện tại.

Tuy nhiên, tôi cho rằng phương án này có rủi ro lớn bởi áp lực trả nợ không đổi. Hàng tháng, bạn sẽ phải bù thêm 13 triệu đồng vào khoản trả lãi do sụt giảm tiền cho thuê hai căn chung cư Bình Dương. Trong khi đó đất nền là loại hình phù hợp đầu tư dài hạn, khó có thể đem đến dòng tiền cho thuê đều đặn.

Ngoài ra, bạn cần thận trọng với tâm lý bắt đáy bất động sản. Thời gian qua, nhiều tài sản “ngộp” đã xuất hiện trên thị trường do chủ nhà mất khả năng chi trả. Tuy nhiên thị trường luôn có một đội, nhóm đầu tư sẵn tiền nhàn rỗi chuyên săn sản phẩm này. Với tâm lý muốn mua rẻ, nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ dàng rơi vào bẫy của nhóm đầu tư trước muốn thoát hàng. Do đó, bạn cần khảo sát kỹ lịch sử giá đất xung quanh vài năm trở lại đây, để đánh giá biên độ giảm giá so với thời gian trước sốt đất là bao nhiêu.

Trường hợp vay thêm tiền để bắt đáy bất động sản, rủi ro cao hơn cơ hội. Bởi, nợ của bạn sẽ tăng, kéo theo khoản tiền trả lãi đi lên. Trong khi nguồn thu từ cho thuê các bất động sản chỉ vừa đủ trả lãi của khoản 9 tỷ đồng. Do đó, bạn cần tính toán thêm nguồn thu khác trả lãi. Nếu đầu tư thất bại, gánh nặng tài chính sẽ rất lớn.

Bạn có thể cân nhắc phương án an toàn hơn là trả 4 tỷ cho ngân hàng, giảm nợ xuống còn 5 tỷ đồng. Số tiền lãi phải trả mỗi tháng cũng giảm về còn 32-35 triệu đồng. Phương án này giúp bạn bớt gần một nửa áp lực nợ. Thu nhập cho thuê sau khi trả lãi hàng tháng còn 17-20 triệu đồng, có thể trả thêm vào phần nợ gốc 5 tỷ còn lại hoặc sử dụng mục đích khác. Tuy nhiên bạn sẽ phải chấp nhận giảm số tài sản đang sở hữu và mất đi cơ hội bắt đáy như kỳ vọng.

Trước khi chọn phương án phù hợp, bạn nên tính toán kỹ tình hình tài chính cá nhân, điều khoản vay với ngân hàng (lãi suất, thời gian ổn định lãi), tầm nhìn và kỳ vọng tăng giá của thị trường, đặc biệt bất động sản quận 9.

Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập